Le prix. C’est bien sûr un élément central de tout investissement immobilier. La question que se pose donc forcément tout nouvel acquéreur est donc simple : sur quels critères se baser pour estimer le prix d’achat de mon futur appartement à La Réunion ?
Nous en dénombrons cinq principaux que nous détaillons dans cet article.
En prenant en compte ces critères, vous saurez si l’appartement correspond au prix du marché et si vous faites, ou non, une bonne affaire.
1. Neuf ou ancien
Pour estimer correctement le prix d‘un appartement, il est déjà essentiel de savoir sur quel marché vous souhaitez prospecter. Les prix/m² dans le neuf et dans l’ancien sont très différents et peuvent même aller du simple au double. Leurs évolutions ne suivent pas non plus forcément la même courbe. Si vous cherchez en parallèle sur les deux marchés, pensez donc à bien prendre en compte ce paramètre au moment d’évaluer le prix. Si vous envisagez d’acheter un appartement neuf, cet achat se fera très probablement via une Vente en l'état futur d’achèvement.
Pour bien connaître ce dispositif, vous pouvez lire cet article : Immobilier Réunion, l'achat sur plan : tout savoir sur la VEFA.
2. L’emplacement
Le principal critère influant le prix d’un logement est sa situation géographique. Surtout à La Réunion où le marché est très hétérogène et les disparités de prix importantes entre les territoires.
Le prix dépend donc de la région où se situe le bien (Nord, Sud, Est ou Ouest) et de la commune dans laquelle il est implanté. Retrouvez ci-dessous les prix par commune (source: Chambre des notaires de La Réunion) :
- Pour un appartement neuf :
- Pour un appartement ancien :
Pour les appartement neufs, sur l’année 2018, “la médiane des prix de vente des appartements neufs se situe à 4.250 €/m² pour La Réunion contre 4.060 €/m² l’année dernière, soit une augmentation des prix au m² de 4,9%. Cette tendance haussière est également présente à Saint-Denis (+3,3%) avec des prix au m² médians de 4.080 €/m²”, explique la Chambre des notaires.
Elle précise : “L’évolution des prix sur dix ans permet de constater (...) pour La Réunion, un retour aux prix pratiqués en 2008-2009 à partir de 2016”.
En plus de la région et de la commune, le prix du logement dépend également de sa situation géographique. Sur un même territoire, à Saint-Paul par exemple, les écarts de prix seront très importants entre un bien situé dans les bas, à mi-pente ou dans les hauts. Certains quartiers sont également plus recherchés et/ou huppés et donc plus cher, comme celui de La Montagne, à St-Denis. Enfin, l’attractivité (commerces de proximité, accessibilité, voisinage,...) du quartier joue également un rôle important.
3. La surface
Une fois l’emplacement (au sens large) de l’appartement pris en compte, son prix dépend principalement de sa surface. C’est en effet la ratio prix/m² qui va définir le prix d’achat global. En général, le prix/m² diminue à mesure que la surface augmente. Mais le calcul est néanmoins plus complexe et prend également en compte le nombre de pièces.
Pour un appartement de 70m², le prix sera différent s’il s’agit d’un T2 ou d’un T4. Le bon équilibre entre la surface et le nombre de pièces est un paramètre important pour que les volumes soient optimisés.
4. Les caractéristiques
Un bien immobilier se caractérise par différents éléments objectifs qui influent grandement sur sa valeur. L’étage, l’exposition, la luminosité, la présence ou non d’une varangue, d’un cellier, d’un dressing et d’un parking sécurisé, la qualité du bâti ou encore l’ensemble éléments extérieurs et partie communes sont autant de paramètres qui doivent être pris en compte pour établir un prix juste. Du point de vue de l’acquéreur, ces points peuvent être des arguments de négociation du prix.
5. Le niveau d’équipement
Enfin, cinquième et dernier critère : le niveau d’équipement de votre futur appartement. Est-il climatisé ou équipé de brasseurs d’air ? Salle de bain et cuisine sont-elles équipées et, si oui, avec quels matériaux ? Y-a-t-il des volets roulants manuels ou automatiques ? Quel est la qualité du carrelage et des menuiseries ? Y-a-t-il un chauffe-eau solaire collectif ?
Autant d’éléments que doit fournir le vendeur et sur lesquels vous devez être vigilant. Là aussi, vous disposez peut être d’une marge de négociation.
Bien estimer le prix de son futur appartement est un grand pas vers un investissement réussi. Un pas nécessaire mais pas suffisant.
Pour bénéficier de conseils sur d’autres aspects de votre investissement immobilier, vous pouvez télécharger gratuitement notre guide : Les 6 étapes pour investir et défiscaliser dans l'immobilier en tant que particulier à La Réunion.
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