Comment calculer la défiscalisation en Pinel outre mer en 2019 ?

Vous avez opté pour un programme de défiscalisation dans un territoire ultra-marin français. Vous investissez donc dans le cadre de la loi Pinel outre-mer. Mais avant de vous engager, vous aimeriez savoir comment calculer la défiscalisation en Pinel outre-mer en 2019 ? Nous allons vous donner les clefs afin de vous livrer tous les éléments de réflexion nécessaires pour vous aider à faire un choix éclairé. À votre calculette.

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Commençons par le début : qu'est-ce que la loi Pinel outre mer ? C'est la loi Pinel telle qu'on la connaît en métropole, mais avec un avantage de défiscalisation plus élevé. Pourquoi ? Parce que le gouvernement, conscient du manque de logement pour les populations ultra-marines, a mis en œuvre un programme incitatif afin d'augmenter l'offre de location.

Le taux de défiscalisation est de 23 %, 29 % ou 32 %. Il s'applique sur le prix d'achat frais de notaire inclus, ce qui est, déjà, loin d'être négligeable. La réduction d'impôt varie suivant le temps de location choisi, 6, 9 ou 12 ans. Plus le temps de location est long, plus la défiscalisation est importante.

Afin de calculer la défiscalisation vous devez tenir compte bien évidemment du prix d'achat, mais également du prix de revient.

Avez-vous emprunté ? Quelle est votre capacité d'épargne ? Quels sont les frais inhérents à la possession d'un bien mis en location ?

Si vous avez emprunté, sachez que vous pourrez déduire les intérêts sur votre feuille d'impôt. En revanche, pas de report, la défiscalisation non utilisée est perdue.

De fait, ce type de programme s'adresse généralement à des contribuables payant régulièrement plus de 5000 euros d'impôts.

1. Calculer au plus près

Rien ne vaut l'exemple par une simulation. Nous allons considérer l'achat d'un F2 à La Réunion.

Le bien, de 50m² , acheté 100.000 € sera loué à un couple sans enfant.

Elément important, dans le cadre de la loi Pinel outre-mer, le bien sera loué en tant que résidence principale avec un montant de loyer et de revenus du ou des locataires plafonnés.

Des plafonds sont définis chaque année par décret et viennent d'être réévalués pour tous les baux conclus ou renouvelés en 2019 et sont passés de 10,22€ à 10,37€ le mètre carré habitable, charges non comprises.

De même les plafonds de ressources viennent également de connaître une augmentation.

2. Un exemple de défiscalisation en Pinel Outre-mer

En terme de défiscalisation pure, le calcul est simple : il suffit de multiplier le montant d'achat par les pourcentages de défiscalisation sur 6, 9 ou 12 ans.

Exemple sur 6 ans : 100 000 x 23% = 23.000 € soit 3834 € d'économie d'impôt par an pendant six ans.

Des prorogations sont possibles : elles octroieront 6% les années 7 et 8 ; 3% les années 9 à 12

Sur 9 ans, même calcul : 260 000 x 29% = 75 400 € soit 8 378€ par an, pendant 9 ans

La prorogation de 9 à 12 ans octroie 3%.

3. Quel montant de loyer allez vous percevoir ?

Vous louez à un couple sans enfants, dont le revenu annuel maximal est de 37.547€.

Le plafond de loyer mensuel fixé par décret au mètre carré est fixé charges non comprises à 10,37€ le m² .

Pour connaître le montant de loyer maximal dans votre zone (ici la Réunion à 10,37€/m² ) il s'agit d'appliquer un coefficient multiplicateur dont voici la formule : 19/surface du bien + 0,7. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut être supérieur à 1,2.

Pour un bien de 50m² : 19/50 + 0,7 = 1,08.

Pour connaître le loyer au m² applicable : 1,08 x 10,37 = 11,19, arrondis à 11,20€ le mètre carré.

Vous multipliez donc le prix au mètre carré habitable par la surface habitable de votre bien. Ici un appartement de 50m² donc 50x11,20 = 560

Dans le cas de nos locataires, il paieront un loyer de 560€ hors charges par mois.

4. Quelles sont vos charges ? Lesquelles déduire ?

Les charges locatives, autrement dit les frais d'agence, d'assurance de loyer impayés voire d'absence de locataire représentent en moyenne 10 % du montant du loyer. Mais elles sont déductibles.

Les intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt sont également déductibles.

Pour les charges de copropriété il faudra compter 3 % du montant du loyer. Seuls les frais de gestion de la copropriété sont déductibles.

Pensez également à inclure la taxe foncière qui est de l'ordre d'un mois de loyer.

Vous avez à présent les clefs répondant à votre question : comment calculer la défiscalisation en Pinel outre mer en 2019 ? Il faut maintenant être attentif au choix du programme. Pour cela regardez le prix moyen des loyers, la demande en terme de logement locatif, la localisation du bien.

Pour tout cela n'hésitez pas à faire appel à un spécialiste de la défiscalisation immobilière qui saura vous conseiller au mieux.

Et si vous voulez en savoir plus, n'hésitez pas à consulter notre guide sur la défiscalisation Pinel outre-mer.

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