La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) protège un investisseur qui achète un bien neuf et dont la construction n’est pas achevée. C’est en quelque sorte son “assurance” contre les défaillances du promoteur puisqu’elle va le prémunir des éventuels retards dans les travaux ou de la faillite de ce même promoteur. Voici comment elle fonctionne.
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1. De l’importance de signer une VEFA
La VEFA (Vente en l'État de Futur Achèvement) est un contrat signé par le promoteur et l’investisseur tel que stipulé dans l’article L261-3 du Code de la construction et de l'habitation (CCH)
Également appelé vente sur plan, ce contrat permet d’officialiser la vente alors que la construction du logement n’est pas encore entamée ou terminée. L’acte de vente définitif sera établi une fois le logement effectivement achevé. L’établissement et la signature de ce document est un préalable indispensable puisque, dans le secteur résidentiel, il oblige le promoteur à souscrire à une GFA. Celle-ci doit d’ailleurs être annexée à la VEFA.
2. Que prévoit la GFA ?
Régit par les articles L261-1 et suivants du CCH, la Garantie Financière d’Achèvement protège donc l’investisseur contre toute défaillance du promoteur. Concrètement, un établissement agréé, généralement une banque, se porte garant pour le promoteur afin que le financement de la construction soit assuré jusqu’à son parfait achèvement.
3. GFA extrinsèque ou intrinsèque ?
ll existe deux types de Garantie Financière d'Achèvement : la GFA extrinsèque et la GFA intrinsèque. Dans le cadre d’une VEFA, on utilise généralement une GFA extrinsèque. Comme expliqué plus haut, la Garantie Financière d'Achèvement est alors assurée par un établissement tiers et permet au promoteur de bénéficier d’appels de fonds qui jalonnent l’avancée de la construction. En général le décompte est le suivant : 30% à l'achèvement des fondations, 35% supplémentaires à la mise hors d'eau, à nouveau 30% à l'achèvement du logement et enfin les 5% restant le jour de la signature définitive et de la remise des clés.
A contrario, la GFA intrinsèque est intégrée au contrat liant l’acheteur et le promoteur et souscrite directement par ce dernier. Elle résulte de l'existence de conditions propres à l'opération : soit l'immeuble est hors d'eau et grevé d'aucun privilège ou hypothèque, soit il est au stade de fondations achevées, son financement est assuré à hauteur de 75% par des fonds propres, les crédits et les contrats de réservation sont signés et un compte bancaire unique assure la centralisation des fonds. Ce type de GFA est approprié dans le cadre de projets où les constructions sont très avancées et dans lesquels il n’y a pas recours à l’emprunt.
4. Comment déclencher une procédure ?
Tout au long du chantier et un an après son achèvement, l’acquéreur a la possibilité de demander la mobilisation de la Garantie Financière d'Achèvement. Pour cela, il doit faire appel à un maître d’ouvrage qui constatera que les travaux ne sont pas achevés ou incorrectement réalisés. Ce dernier produira alors un rapport arrivant à la conclusion que le non-achèvement des travaux ou leur mauvaise réalisation empêche une utilisation normale et optimale du logement. Ce rapport devra être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur et à l’établissement qui s’est porté garant de celui-ci.
Acquérir un bien dont la construction n’est pas achevée peut, à juste titre, provoquer quelques craintes. Pour autant, la VEFA est un mode d’acquisition particulièrement répandu et parfaitement encadré par la loi.
Quelques précautions d’usage et l’accompagnement par un professionnel de l’immobilier suffisent à sécuriser l’investissement.
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