Le principe de l'achat sur plan, que l'on nomme la vente en futur achèvement (VEFA), part du postulat que l'immeuble n'est pas encore construit, mais que le permis de construire a été déposé, validé et que les travaux vont pouvoir débuter.
Vous aurez donc toutes les caractéristiques du bien que vous allez acheter, métrage, disposition des pièces, orientation de l'immeuble etc. la plupart du temps une simulation 3D.
Il va donc falloir que vous imaginiez votre future acquisition.
Vous achetez un bien dont la construction n'est pas achevée et parfois, elle ne débute que plusieurs mois après l'achat. Deux cas de figure peuvent se présenter. Soit le bien dont vous vous êtes porté acquéreur sera achevé dans les 12 à 24 mois suivant votre achat, soit la construction est bien avancée et vous pourrez entrer dans les murs quelques mois, voire quelques semaines plus tard.
Chaque programme est unique. Mais quelles sont les étapes d'un achat en VEFA ?
Découvrir un programme en VEFA :
1. Les différentes étapes
1. La réservation
Une fois que vous avez trouvé votre programme c'est la première chose à faire, réserver. Cet engagement n'est pas anodin, on ne réserve pas pour réserver. Vous devrez à ce moment là faire un dépôt de garantie.
Cela vous permet d'avoir accès à tous les détails concernant votre bien futur, de l'emplacement de votre lot au sein du bâtiment ou de l'immeuble, aux plans détaillés, en passant par les matériaux qui sont utilisés pour la construction. Vous connaîtrez également la date de livraison comme le montant du dépôt de garantie.
Le montant du dépôt de garantie dépend du délai de vente stipulé dans le contrat de réservation. Pour un délai de vente inférieur à un an, compter 5% du prix prévisionnel de vente. À deux ans, c'est 2%. Au-delà de deux ans, pas de dépôt de garantie.
Cette réservation doit être confirmée et signée, même en cas d'attente d'obtention d'un prêt. Vous avez un délai de rétraction de sept jours qui débute dès la réception du courrier recommandé confirmant votre engagement.
2. Le financement du bien
Vous payez cash aucun problème, vous êtes sur les fonds propres de votre entreprise.
En revanche, vous empruntez pour acheter et vous demandez un financement à votre banque qui vous fait une proposition par écrit ?
Vous avez 11 jours de réflexion avant de confirmer la proposition auprès de votre banque.
Un détail, qui n'en est pas un, n'oubliez pas que vous achetez en VEFA, soyez très attentifs aux interêts intercalaires, autrement dit les intérêts payés avant livraison du bien. Vous ne rembourserez le capital qu'à la livraison.
3. L'enregistrement auprès du notaire
Votre bien est financé, il faut maintenant passer chez le notaire. Vous pouvez au choix prendre le vôtre ou celui du vendeur. En revanche, c'est l'acheteur qui paie les frais de notaire et non le promoteur.
Les frais de notaire sont, pour une part majeure, les diverses taxes dues au Trésor public et aux collectivités locales, viennent ensuite les taxes de publicité foncière et les frais d'hypothèque.
Quand les frais de notaire sur l'ancien peuvent s'élever jusqu'à 7%, ils ne sont qu'entre deux et trois pour cent pour un achat neuf.
Le notaire peut également vous demander une avance pour certains frais.
Vous aurez en main au moment de l'enregistrement l'acte authentique. Il reprend tous les éléments de la vente, superficie, sommes à verser etc.
Vous signez, et vous êtes propriétaire.
4. Le paiement échelonné
Dans le cadre d'une VEFA, vous devrez vous acquitter d'appels de fond au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Rassurez-vous, le système est très encadré et règlementé par le code de la construction et de l'habitation.
Chaque étape a son montant avec un pourcentage limité et maximal de :
35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
95% à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du bien à la disposition de l'acquéreur.
Le promoteur peut cependant ajouter des étapes intermédiaires qui doivent être clairement notifiées.
5. Vous entrez dans vos murs
Ça y est, le logement est construit, on vient de vous livrer l'appartement. Ouvrez grand vos yeux, c'est le moment où vous allez faire une sorte d'état des lieux, ne laissez rien passer, tout doit être conforme à ce pour quoi vous avez signé. Une fois cela fait, vous avez encore un mois devant vous pour toute réclamation, si nécessaire. Cela inclut les finitions que vous avez demandées.
2. Avoir l'assurance que l'immeuble sera bien construit
Il ne faut pas le nier, lorsqu'on achète un appartement sur plan, il y a toujours une crainte sourde : et si le promoteur n'achevait pas l'immeuble alors que je suis propriétaire et que j'ai commencé à payer ?
Le législateur a entendu les plaintes et les angoisses de ces propriétaires floués par des promoteurs peu scrupuleux et a imposé à tout promoteur, depuis 2015, de prendre une assurance, la garantie financière d'achèvement (GFA).
1. La Garantie financière d'achèvement (GFA) obligatoire
Lors d'une opération d'achat en Vente en état futur d'achèvement, vous êtes en droit de vous interroger : que se passera-t-il si j'ai payé mon bien mais que le promoteur pour toutes sortes de raisons n'achève pas les travaux ? C'est là qu'intervient la GFA, la garantie financière d'achèvement. C'est ce que l'on appelle une garantie extrinsèque, ou plus simplement une garantie externe.
Elle aura pour vous valeur d'assurance. En effet, un établissement bancaire ou une assurance se portent garants pour le promoteur et s'engage auprès de vous, acheteur, à assurer le financement de la construction du bâtiment jusqu’à l'achèvement.
Il est évident que cette garantie n'intervient qu'en cas de défaillance du promoteur.
Elle rassure toute la chaîne des décideurs, des donneurs d'ordre et des prêteurs.
Sachez que l'attestation fera partie des annexes du contrat de vente.
Vous devez impérativement vous assurer que votre promoteur la détient. Pour plusieurs raisons. La première, c'est que cela vous rassurera quant à la solidité de votre promoteur, ensuite personne ne peut se permettre de tout perdre sur un coup de dés !
2. Les autres garanties à prendre en compte
Lorsque vous entrez dans le bien sachez que d'autres garanties peuvent jouer.
Vous avez en premier lieu la garantie de parfait achèvement. Elle prend effet à la livraison et court durant un an. Sont pris en charge et dans leur intégralité les vices cachés et défauts de conformité.
Vous pouvez également compter sur une garantie de deux ans qui intervient en cas de réparation ou de remplacement d'équipements défectueux. Cette garantie en prend le financement en charge.
Enfin, la garantie décennale qui, elle, vous protège des malfaçons.
Maintenant vous pouvez :
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