6 conseils pour réussir un investissement immobilier d'entreprise

Réaliser un investissement immobilier dans un territoire ultra-marin français pour votre entreprise et ce, à des fins de défiscalisation, sur le principe cela semble simple.

Pour autant, il est bon nombre de paramètres à prendre en compte afin de ne pas se tromper. Quels sont vos besoins ? Quels montants investir, sous quelle forme ?

Nous vous proposons de découvrir aujourd'hui 6 conseils pour réussir un investissement immobilier d'entreprise dans le cadre de la loi Girardin IS.

1. Quels sont vos besoins ?

La première des choses est de savoir combien vous avez besoin de défiscaliser pour votre entreprise. C'est ce premier point qui vous guidera dans le choix du bien dans lequel vous allez investir.

Vous devez également définir le temps durant lequel vous étalerez cette défiscalisation, le minimum étant de six ans. Outre une défiscalisation, cet investissement vous permet de doter votre société d'un ou plusieurs biens immobilier amortissables.

C'est tout l'intérêt du dispositif Girardin IS, c'est d'ailleurs la seule possibilité de défiscaliser un logement neuf outre-mer pour une société.

Vous bénéficierez d'une économie d'impôt sur les sociétés supplémentaire grâce à l’imputation des charges, mais également d’un amortissement comptable et fiscal classique de l’actif immobilier.

Si vous décidez d'emprunter pour acheter, l'intégralité des intérêts sont également déductibles.

2. Quel montant investir ?

À vous d'en juger ! Jusqu'à un million d'euros d'investissement vous n'avez besoin d'aucun agrément fiscal, vous définirez donc le montant le plus intéressant pour vous.

Sachez que l'investissement est défiscalisable à 100% l'année même de l'achat du bien neuf déjà construit ou en état de futur achèvement (VEFA).

De même si votre investissement est supérieur au montant de votre impôt sur les sociétés, l'excédent est reportable sans limite dans le temps.

Avec la loi Girardin IS, vous n'avez aucune limite de plafonnement du prix au mètre carré. Vous pouvez donc investir en fonction de vos besoins.

En contrepartie, vous devez louer le bien au minimum 6 ans, en respectant un montant de loyer et de ressources de vos locataires. Enfin, vous devez le louer sans discontinuité durant les six ans d'engagement.

Autre élément important votre société n'est pas obligée de porter seule le projet. En effet, la défiscalisation fonctionne également dans le cadre d'une SCI par exemple dès lors que celle-ci est soumise à l'IS.

3. Sous quelle forme investir ?

La société peut investir sous trois modalités différentes :

• Elle achète directement le bien construit ou en état d'achèvement. Charge à elle de le louer tout en respectant les plafonnements de loyer et de ressources des locataires qui devront déclarer ce bien en résidence principale. Et ce sur une période d'au moins six ans.
  
  

Il y a deux modes d'investissement indirects qui sont également inclus dans le dispositif Girardin :

• L'un peut se faire par le biais d'une société en nom collectif (SNC), une société civile immobilière (SCI) ou une société en commandite simple (SCS). Ces sociétés sont dites sociétés de personnes. La société doit être impérativement soumise à l'impôt sur les sociétés et celle-ci devra investir dans une société qui achètera elle-même le bien qui devra ensuite être loué aux termes indiqués plus haut.
• Enfin, la société peut souscrire au capital d'une société soumise à l'IS qui de la même manière que précédemment achètera le bien neuf.

La défiscalisation se fera au prorata du montant investi.

4. Bien choisir son programme

Réussir son investissement, c'est ne pas foncer tête baissée sur le premier programme venu, mais bien étudier les possibilités offertes par les différents territoires ultra-marins français.

La Réunion est l'un des territoires les plus attractifs. Pourquoi ? Simplement parce qu'une étude publiée par la DEAL (direction de l’environnement , de l’aménagement et du logement) et l'INSEE ont recensé les besoins en logement pour ce département français de l'océan Indien.

Avec une croissance démographique qui portera la population à un million d'habitants en 2035, le ratio des besoins fixe à 7000 le nombre de logements, neufs ou réhabilités, qui devraient être mis à disposition chaque année sur le territoire et ce, dès maintenant. Une offre loin d'être proposée à l'heure actuelle.

De fait, les besoins étant supérieurs à l'offre, le risque de vacance de location est limité. Or c'est un critère important dans votre choix puisque sans locataire vous ne pouvez plus prétendre à défiscalisation.

5. Penser à l'après

Une fois arrivé au terme de vos six années de défiscalisation vous aurez à définir l'usage que vous aurez de ce bien. Vous pouvez le vendre, et la position géographique du bien sur le territoire sera donc important pour le rendre attractif lors de la revente.

Vous pouvez le garder comme patrimoine pour votre société et continuer à le louer. Vous pouvez également le transférer pour sa valeur vénale aux dirigeants de la société.

Enfin, rien ne vous empêche soit directement, soit par l'intermédiaire de votre comité d'entreprise si vous en avez un, de le louer meublé à vos salariés. Vous en adapterez du coup le loyer, ce qui vous permettra d'octroyer un avantage non négligeable à vos collaborateurs.

6. Bien s'entourer

Savoir s'entourer c'est déjà le propre d'un bon dirigeant. Eh bien pour l'achat d'un bien immobilier neuf en défiscalisation dans le cadre de la loi Girardin IS, c'est la même chose.

La défiscalisation est un sujet sérieux qui doit faire appel à des compétences spécifiques. Les conseillers en défiscalisation immobilière sont des spécialistes qui maîtrisent parfaitement tous les rouages financiers de ces opérations. Les montants investis ne sont jamais anodins et leur expertise précieuse.

Ces six conseils pour réussir un investissement immobilier d'entreprise sont à prendre comme base de réflexion avant de vous lancer.

Quoiqu'il en soit n'hésitez pas à demander conseil à des spécialistes qui sauront vous guider au mieux de vos intérêts.

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