Afin de bénéficier d'une défiscalisation immobilière pour une entreprise, il n'existe aujourd'hui qu'un seul dispositif : la loi Girardin IS. Celle-ci permet de défiscaliser 100% du montant de l'investissement dès lors que l'entreprise qui investit répond à plusieurs critères. Mais quels sont-ils ? Voici donc les trois critères principaux pour bénéficier de la défiscalisation outre-mer pour son entreprise.
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1. Être une entreprise de l'impôt sur les sociétés
C'est la base afin de pouvoir investir dans un programme immobilier entrant dans le cadre de la loi Girardin IS. Dans un deuxième temps, il existe différentes formes d'investissement possibles.
L'investissement direct, indirect et la souscription au capital d'une société elle-même soumise à l'IS :
- L'investissement direct se conçoit dans l'esprit où la société achète directement un bien en Girardin IS et s'occupe (avec ou sans intermédiaire) de le louer durant les 6 ans de la défiscalisation.
- L'investissement indirect est cette fois réalisé via une société de personne (SNC, SCS, SCI…). La société soumise à l'IS va investir dans une société qui achète un immeuble de logement neuf afin de le louer à titre de résidence principale à une personne physique.
- Dernière option, l'entreprise investit au capital d'une société passible de l'IS mais dont l'objet social est exclusivement la location de logements neufs situés outre-mer à des personnes physiques en respectant les plafonnements de loyer et de ressources.
Pour les sociétés ayant eu recours à une souscription, le souscripteur doit conserver ses titres un minimum de 5 ans.
Il faut savoir que si le montant de l'achat n'est pas plafonné, tout investissement dépassant le million d'euros devra bénéficier d'un agrément de l'administration fiscale. Un agrément qui devra avoir été obtenu avant tout achat.
2. Acheter un bien neuf outre-mer
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L’acquisition doit être réalisée dans l'un des Drom-Com français avant le 31 décembre 2020.
Les Drom-Com se divisent en deux zones géographiques. Les départements et régions d’outre-mer : Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte et les collectivités d’outre-mer : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.
Quelles sont les différences ? Les calculs sont différents en terme de plafonds de loyer et de revenus de vos locataires. Ceci étant généralement lié au prix de la construction plus ou moins élevé et aux prix du marché d’une manière plus générale.
Le bien doit être neuf achevé ou être une Vente en état futur d'achèvement (VEFA) et ne jamais avoir été habité. Pour en savoir plus sur ce point, consultez notre article : Comment acheter en toute sécurité un bien en état futur d'achèvement ?
3. Louer avec des plafonds de loyers et de ressources
L’entreprise propriétaire du bien s’engage à respecter un montant de loyer et de ressources du locataire qui ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret selon la localisation, et le nombre de personnes du foyer.
Le bien doit être conservé et mis à la location durant six ans en tant que résidence principale du locataire dans les six mois qui suivent l'achèvement des travaux ou l'achat.
L’entreprise propriétaire s’engage à louer l’appartement ou l’immeuble nu dans les six mois qui suit son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et ceci durant six ans au minimum à des personnes qui en font leur résidence principale. (Source)
Les plafonds de loyer pour un département comme la Réunion ont pour base 10,37€ le mètre carré. Autrement dit pour un appartement de 50m² le montant maximal de la location sera de 518,5 € hors charges.
Comme on peut le voir les critères pour bénéficier de la défiscalisation en outre-mer pour son entreprise sont peu nombreux ce qui n'exempte pas d'une attention particulière au moment du choix.
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