Soumise à l'impôt sur les sociétés, votre entreprise a à sa disposition plusieurs leviers qui lui permettent de baisser son résultat imposable. Pour la défiscalisation immobilière outre-mer de votre entreprise, la loi n'a prévu qu'un dispositif : le Girardin immobilier IS. Pourquoi se lancer dans l'opération ? Quels sont les engagements ? Revue de détail.
Un achat 100% déductible
La société peut déduire 100% de l'acquisition d'un bien immobilier neuf destiné à la location, de son compte de résultat. Et ce dès lors que la société est soumise à l'IS, le dispositif est donc valable en SARL, SA, SAS…
Cette déduction est acquise l'année même de l'achat, si le logement neuf est déjà achevé. En cas de construction il faudra attendre que les fondations de l'immeuble soient réalisées.
Les excédents éventuels seront reportés sur la ou les années suivantes.
Attention, l’acquisition doit être réalisée dans un département ou territoire d’outre-mer avant le 31 décembre 2020.
Pas de plafonnement
Le dispositif de défiscalisation IS Girardin immobilier n’est pas plafonné. Mais dès lors que les investissements dépassent 1 million d’euros un agrément de Bercy est nécessaire.
Charges, intérêts sont également défiscalisables et classiquement comme pour tout bien de votre entreprise vous l'amortissez chaque année.
Les taux de crédit immobilier sont encore à la baisse. Selon l'observatoire Crédit Logement/CSA, toutes durées confondues, ils se sont établis en moyenne à 1,25% en juin 2019, après avoir déjà atteint un niveau record en mai, à 1,29%. La réflexion se fera sur la durée de l'emprunt. Il est judicieux pour une entreprise de toujours provisionner un risque de casse de l'outil industriel qui impose un remplacement immédiat et demande donc des liquidités. En raison du faible taux de l'emprunt, un engagement à 20 ou 25 ans baisse, de fait, la charge mensuelle de l'épargne de l'entreprise.
Six ans minimum d'engagement
Les biens immobiliers acquis par l'entreprise doivent être loués vides et déclarés en résidence principale du ou des locataires durant 6 ans.
Ces locataires doivent répondre à un barème de ressources et le loyer ne peut excéder un montant dont le plafond est fixé chaque année par décret. Suivant la localisation du bien en Dom ou en Trom, les plafonds seront différents. Ils se considèrent entre autre en fonction du prix de la construction localement.
Pour quel rendement locatif ?
L'investissement locatif outre-mer passé à la loupe permet de faire ressortir, en particulier à La Réunion, un rendement intéressant. Vous pouvez facilement le calculer.
Commencez par la rentabilité simple du projet, qui s’obtient en divisant le loyer annuel hors charges (duquel vous déduirez la taxe foncière) par le prix du logement, puis vous multipliez le résultat par 100. De ce résultat vous déduisez tous les avantages de la défiscalisation donc ce que vous déduisez de votre résultat imposable.
Vous connaîtrez ainsi votre rendement.
En choisissant avec soin le lieu de votre investissement, vous réduirez d'autant le risque locatif.
À terme, vendre ou garder ?
À l'issue des 6 ans d'engagement minimum que devient le bien ? Plusieurs possibilités s'offrent à la société.
Dégagée de la défiscalisation, la location peut se faire à un prix supérieur puisqu'elle n'est plus soumise à plafonnement.
Le bien peut être mis à disposition de CE de la société, charge pour lui d'en assumer entretien et charges, en le louant en meublé aux salariés de l'entreprise.
La société peut également proposer le bien à l'achat au dirigeant de l'entreprise le prix sera fixé à sa valeur vénale. Ce n'est pas forcément le plus intéressant.
Le bien aura probablement acquis une plus-value, le produit de la vente entrera ensuite dans les bénéfices de la société sur lesquels elle paiera des impôts, enfin si le dirigeant souhaite récupérer l'argent sous forme de dividendes, cette opération a un coût qui peut s'avérer peu intéressant à terme.
Maintenant vous pouvez :
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