[Interview] Rémy Amato, président de la Chambre régionale des experts comptables

Pour en découvrir davantage sur la fiscalité des entreprises et la défiscalisation immobilière pour les sociétés à l'IS, nous avons interviewé Rémy AMATO, Président de la Chambre Régionale des Experts Comptables de la Réunion. Tour d'horizon : 

1. Quelle doit être la principale préoccupation du chef d'entreprise concernant la fiscalité ?

"La fiscalité pour un chef d'entreprise et plus encore en outre-mer, qui bénéficie encore de quelques avantages (même s'il les perd au fil de l'eau), c'est de faire les bons choix pour ne pas payer trop d'impôt. On ne dit plus "éviter de payer" juste "en payer trop".

Beaucoup de chefs d'entreprise pensent que le statut d'auto-entrepreneur est le plus simple et le plus économique. Le plus simple, c'est sûr, en revanche le plus économique certainement pas puisque c'est un régime au forfait.

Le chef d'entreprise lorsqu'il crée sa société doit savoir s'il se met à l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. Savoir si son activité lui permet de bénéficier des ZFA (Zone Franche d'Activité), du système des entreprises nouvelles, un système trop méconnu mais très avantageux. Mais ne peut pas le faire tout seul. Son choix va l'engager."

2. Son expert-comptable peut-il apporter les réponses à ses questions ?

"Même en passant des heures dessus, avec Internet, le futur chef d'entreprise trouvera des réponses mais pas forcément celles qui correspondront à son statut particulier. Il n'y a pas une réponse globale, générique, une mécanique de dispositif d'entreprise ou de dispositif fiscal qui est LE choix à faire. C'est un choix personnalisé. Et l'expert-comptable est à même d'étudier son cas précis puisqu'il dispose de tous les outils et connaissances pour le faire.

En revanche si le chef d'entreprise fait les mauvais choix il peut payer beaucoup, voire beaucoup plus, d'impôts.

Or on sait qu'en France nous sommes le premier pays au monde en terme de fiscalité en particulier pour les professionnels. En plus si vous payez des impôts au-delà de ce que vous devriez payer parce que vous avez choisi le mauvais dispositif, l'entreprise ne vivra pas très longtemps puisque le reste à vivre ne sera pas suffisant au regard de l'énergie que va mettre le chef d'entreprise pour développer sa société."

3. Les choix du chef d'entreprise sont-ils définitifs ?

"Revenons sur la création, car c'est à ce moment que tout se passe. Il doit choisir son type de statut juridique qui engage la fiscalité : entreprise individuelle c'est impôt sur le revenu, SAS impôt sur les sociétés. Ces choix sont parfois guidés par des éléments autres que la fiscalité directe et il y en a un que l'on connaît bien que j'appelle le RSI. On s'oriente vers une structure pour éviter le RSI.

Le choix fait par le chef d'entreprise ne sera jamais définitif, il faut être en veille. Peut-être que le choix qu'il a pu faire à un moment T de la SARL correspondait à son besoin, et que l'impôt sur les sociétés correspondait à son niveau de rémunération. Il est aussi possible qu'en raison de changements législatifs, il se retrouvera à choisir de basculer en SAS parce que ce sera le choix à faire à un moment donné pour son cas particulier."

4. C'est donc intimement lié à la Loi de finances ?

"C'est la hantise des chefs d'entreprise. Elle se voit dans l'engouement qu'il y a autour de toutes communications que l'on fait (ndlr : avec le Conseil régional de l'ordre des experts comptables) autour de la la loi de finances). Il y a quelques années c'était une histoire d'hyper spécialistes. Aujourd'hui ça intéresse tout le monde : les professionnels et les particuliers. Et, dans nos territoires outre-mer les particuliers plus encore puisqu'ils ont perdu la moitié de leur abattement Dom, l'autre moitié a une durée de vie très limitée.

Dès septembre, les premiers textes de projet de loi de finances sont déjà consultés alors que ce  sont des projets qui peuvent changer 20 fois. Les chefs d'entreprises cherchent à savoir ce qui va leur tomber dessus. Ils veulent voir et anticiper. Le vote définitif n'ayant lieu qu'en décembre."

5. Cela peut-il inciter à défiscaliser avant le 31 décembre afin d'en bénéficier pour l'année en cours ?

"Si on respecte les critères selon les régimes on peut en effet décider de défiscaliser avant le 31 décembre.

Mais attention à bien respecter les critères, ils peuvent changer au fil du temps et cela fait partie des choses à contrôler et à suivre.

Aujourd'hui, l'ensemble des régimes de défiscalisation sont bien, mais dans la défiscalisation immobilière il y a des contraintes au niveau des ressources des locataires, de l'encadrement des loyers avec plafond même si, à La Réunion, globalement, les loyers sont dans les prix du marché.

À La Réunion il y a quelques projets de premier plan sans décote qui sont intéressants et valent le coup. En défiscalisation il faut toujours penser à la revente. Que ce soit pour l'entreprise ou le particulier."

6. À quoi doit s'astreindre l'acheteur d'un bien neuf en défiscalisation ?

"On achète une réduction d'impôt mais surtout de la pierre, il faut voir les biens, voir l'environnement. À La Réunion le marché est là. Le risque, c'est la perte de valeur. Il faut anticiper et en avoir conscience.

Si on achète un bien qu'on ne veut pas vendre au terme de la défiscalisation, il n'y a pas de sujet. L'immeuble neuf on le choisit contrairement à de l'ancien. On peut choisir son étage, son orientation. C'est aussi ce qui lui donne sa valeur. Dans l'ancien on prend ce qu'il y a."

7. L'entreprise a-t-elle intérêt à emprunter pour acheter ?

"Défiscaliser, c'est intéressant pour une entreprise, mais cela va augmenter son endettement. Elle ne va pas payer cash, elle va transformer son impôt en immobilier.

L'entreprise classique va transformer ses 28% (l'IS est aujourd'hui à 28%) en pierre et les 72% restants, elle ira les chercher à la banque. Si elle a du cash je conseillerai qu'elle le garde pour son exploitation parce que demain elle peut avoir besoin de porter une créance client plus longtemps, de faire un investissement très rapidement sans avoir le temps de lancer un financement bancaire. La trésorerie est pour son activité.

Là, ça va jouer sur la dette bancaire. Pour que l'entreprise évite d'avoir à mettre de l'argent chaque année au bout entre les loyers et la dette bancaire, elle va contracter un emprunt sur 15 à 20 ans. Les taux sont bas, donc la durée de l'emprunt n'est pas un sujet, mais ça va rentrer dans son ratio endettement sur capitaux propres.

Si demain elle a une grosse opération à réaliser comme acheter une machine, son bien immobilier va majorer sa dette bancaire. La banque aura du mal à faire la différence entre la dette de l'immobilier où en face il y a une vraie valeur de ce bien immobilier (où en plus normalement on compte une hypothèque de premier rang dessus) et derrière le financement pour l'outil industriel.

En revanche, si l'entreprise est au terme de la défiscalisation, s'il le faut, elle vend le bien a minima  et cela éliminera la dette bancaire.

Il faut donc être sûr de son entreprise avant de s'engager dans une opération de défiscalisation immobilière. Sûr de ne pas avoir à faire un investissement industriel lourd demandant un recours à l'emprunt qui pourrait être refusé par la banque. Et surtout avoir une trésorerie conséquente qui permet de pallier les risques de casse ou donne l'opportunité d'achat immédiat d'un concurrent qui souhaite vendre."

8. Pour réussir sa défiscalisation immobilière en Girardin IS quelles sont les bases de réflexion ?

"L'entreprise doit être en bonne santé, quand on prend un engagement sur la durée d'une défiscalisation ce ne sont pas uniquement les bons résultats de cette année qu'il faut prendre en compte, mais le fait que les bons résultats sont récurrents.

Il faut faire le bon choix immobilier, le voir, s'assurer que le quartier est bon, l'immeuble de qualité.

Penser ensuite aux contraintes : l'administration fiscale va demander le premier bail puis les suivants, au renouvellement il faut trouver des locataires rentrant dans les critères de plafonds de loyer et de ressources.

Au moment où on achète, il faut penser au dénouement si vous n'y réfléchissez pas ce peut être un problème.

Les charges en Girardin IS sont globalisées, le bien en plus est amorti. Attention à la plus value imposée si on décide de vendre à l'issue de la défiscalisation, on ne peut pas gagner tout le temps. L'intérêt, en société, c'est de garder le bien.

Avoir du patrimoine, une fois qu'il est payé, qui génère des revenus, c'est bien pour le chef d'entreprise propriétaire en direct, c'est à dire que le jour où il arrête son activité il vend son activité et il garde dans sa structure ses immobiliers de société à l'IS qui deviennent son patrimoine personnel.

Enfin, penser que les textes de loi sont valables aujourd'hui mais qu'en sera-t-il dans vingt ans ? 

Rémy AMATO, président de la Chambre régionale des experts comptables de la Réunion.

Maintenant vous pouvez : 

Cliquer ici pour échanger avec un expert de la défiscalisation immobilière.