Un investissement quel qu'il soit ne doit pas être pris à la légère. D'autant plus lorsqu'il s'agit d'un investissement immobilier. Il faut donc à la fois réfléchir et bien se préparer. Mais justement, comment bien se préparer ?
Nous vous proposons aujourd'hui 6 précautions à prendre lorsqu'on investit dans une Girardin IS à La Réunion.
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1. S'assurer de la bonne santé de son entreprise
Ce premier point est capital. Dans la mesure où il est important de conserver une trésorerie solide en cas de coup dur (casse machine, rénovation de l'outil industriel, aléas climatiques…), l'investissement se fera en ayant recours à l'emprunt. Vous devrez donc vous assurer de la capacité de votre entreprise à supporter cette charge.
Si votre entreprise est stable, que vous n'envisagez pas d'investissement lourd nécessitant un autre recours à l'emprunt dans les cinq ans et fait tous les ans des bénéfices cette défiscalisation sera bénéfique et vous permettra de payer un impôt juste.
Vous en parlerez avec votre expert-comptable qui vous aidera à faire les bons choix que ce soit sur le montant de l'investissement ou sur la durée de l'emprunt.
2. Prendre connaissance du marché local
Quel département ultra-marin choisir pour cet investissement ? Tous ne se valent pas. Il faut donc se renseigner, peut-être se déplacer afin de voir de quoi il retourne pour un produit déjà construit.
Il faut aussi prendre un peu de temps afin d'évaluer les capacités locatives du département ou de la collectivité territoriale. L'attrait de la Réunion de ce point de vue est évident.
L'Insee et la Deal (direction de l'environnement, de l'aménagement et du logement) ont publié une étude prospective sur les besoins de La Réunion en terme de logements à l'horizon 2035. Elle met en lumière la nécessité de mettre sur le marché 7.000 logements par an. Et ce dès aujourd'hui. Effet mécanique, là où il y demande, il y a besoin. Le risque de carence locative est donc limité.
3. Faire une simulation
C'est la base. Faites une simulation, sur le long terme. Combien investir ? Combien emprunter ? A quel taux ? Faire la balance entre la défiscalisation immédiate, l'amortissement du bien comme toute immobilisation classique, les frais induits par la gestion d'un bien immobilier, calculer les revenus fonciers…
Cela vous permettra de bien cibler vos besoins. Il est primordial, avant même d'entamer les discussions de bien savoir ce que l'on cherche.
4. Bien choisir l'emplacement de son bien
Dans le cas d'une île comme La Réunion il faut s'attacher au prix du marché et le suivre de près. Un bien de 50m² dans l'ouest de l'île, proche des plages, aura un coût d'achat plus élevé qu'un autre de la même superficie dans le nord-ouest ou le sud. Jusque-là, la logique parle.
En vous engageant sur une défiscalisation, durant au moins six ans, vous devrez louer ce bien comme résidence principale du locataire en respectant un plafond de loyer et de ressources. Mais ce plafond ne varie pas, que le bien se situe à deux pas de la plage dans l'ouest ou en centre-ville dans le nord-ouest (La possession par exemple) ou le sud (Saint-Pierre).
A la Possession par exemple le montant du loyer plafonné se situe dans la moyenne du marché, quand il sera nettement inférieur à Saint-Gilles.
Second élément à prendre en compte, sur un bien acheté cher, quelle va être sa décote ? C'est aussi ce qui fait que l'emplacement du bien est primordial.
5. S'assurer de la fiabilité du programme
Acheter sur plan, c'est l'assurance d'un bien qui devra respecter un cahier des charges très précis, que vous étudierez point par point. Y sont liées nombre de garanties. En premier lieu la garantie de parfait achèvement. Elle prend effet à la livraison et court durant un an. Sont pris en charge et dans leur intégralité les vices cachés et défauts de conformité.
Autre garantie, de deux ans cette fois, qui intervient en cas de réparation ou de remplacement d'équipements défectueux.
Enfin, la garantie décennale qui, elle, vous protège des malfaçons.
Et en premier lieu, car elle est primordiale, la Garantie financière d'achèvement (GFA). Si cette garantie est aujourd'hui obligatoire, assurez vous que le promoteur en est bien détenteur. Cette garantie c'est l'assurance de la finition des travaux en cas de défaillance du promoteur.
6. Réfléchir à la suite
Acheter un bien immobilier pour défiscaliser, c'est effectivement une très bonne idée. Mais dès lors que vous arrivez au bout des six ans d'engagement, qu'allez-vous faire du bien ? Le vendre à l'un des dirigeants de l'entreprise ?
Ce n'est pas forcément la bonne idée, car il risque de coûter cher au dirigeant qui devra l'acquérir à sa valeur vénale et à l'entreprise qui pourrait payer une plus-value, sans compter une hausse des impôts.
L'intérêt serait plus de garder le bien au sein de l'entreprise et d'en retirer des bénéfices fonciers. La société s'enrichit en possédant un bien immobilier.
La loi Girardin IS est la seule à vous permettre de bénéficier d'une défiscalisation immobilière outre-mer du montant de votre investissement.
Mais avant de s'engager il est nécessaire de bien s'assurer que les conditions sont optimales c'est l'un des gages de la réussite de ce type d'opération. Ces six précautions à prendre lorsqu'on investit dans une Girardin IS à La Réunion, doivent être une base de réflexion et vous permettre de débuter vos recherches.
Pour cela, n'hésitez pas à vous entourer de professionnels qui vous guideront, expert-comptable, spécialiste en défiscalisation immobilière, notaire.
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