Lorsque vous investissez pour défiscaliser par le biais de la loi Pinel outre-mer, vous prenez un certain nombre d'engagements. Sur le temps même de la défiscalisation, sur le montant qu'il est possible d'investir, sur la location avec ses plafonnements de loyer et de ressources des locataires.
Justement, ces derniers, qui sont-ils ? Quelles sont leurs obligations ? Et les vôtres ? Ce sont la loi et surtout les décrets définissant les ressources et le montant du loyer qui doivent être appliqués à la lettre. Voyons ensemble les détails.
Discutons de votre projet de défiscalisation immobilière avec un expert à La Réunion : cliquez ici
La loi Pinel outre-mer est un dispositif qui permet à tout foyer fiscal français de bénéficier d'avantages fiscaux en échange d'un investissement dans de l'immobilier neuf dans l'un des territoires ultra-marins français. Le montant de l'investissement est plafonné à 300.000€ par an. Mais cette enveloppe permet d'acheter deux biens sur une même année.
Le montant de la défiscalisation dépend de la durée choisie pour celle-ci. Elle sera de 23, 29 ou 32 % du prix de revient sur 6, 9 ou 12 ans. Le montant de l'acquisition est plafonné à 5.500€ le m² de surface habitable.
Mais, à tout avantage ses obligations. Dans le cas du dispositif Pinel outre-mer, le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire durant le temps choisi pour la défiscalisation. Jusque là, rien de bien notable. Sauf que cette location doit répondre à des obligations légales fixées chaque année par décret.
Vous souhaitez calculer votre économie d'impôt ? Nous mettons à votre disposition un calculateur Pinel.
1. Plafonnement de ressources
Sans être une location sociale comme cela existait pour d'anciens dispositifs, la loi Pinel outre-mer considère les ressources du foyer fiscal du ou des futurs locataires en appliquant des plafonds en fonction de la constitution du foyer.
Pour l'année 2019, il se présente ainsi.
|
Départements d'outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon |
Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna |
|
| Personne seule | 28 115 € | 31 010 € |
| Couple | 37 547 € | 41 410 € |
|
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
45 153 € | 49 800 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 54 510 € | 60 119 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 64 123 € | 70 723 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 72 266 € | 79 703 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 8 065 € | 8 894 € |
Il est clairement présenté les ressources que vos locataires ne peuvent pas dépasser.
A l'origine de cette loi Pinel outre-mer, la volonté du gouvernement d'aider à la construction de logements neufs dans les territoires ultra-marins qui souffrent d'un manque important dans le domaine. Les différences entre les zones géographiques sont liées au coût de la vie et de la construction localement.
La Réunion à elle seule aurait besoin de 7000 logements neufs ou réhabilités par an afin de couvrir la demande. Ce qui limite le risque de carence.
2. Plafonnement des loyers
C'est le second pendant de la loi. Une fois acquis le plafond de ressources, il faut à présent étudier le plafond de loyer. Fixé lui aussi par décret, il est calculé sur la base de :
|
Départements d'outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon |
Polynésie française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna |
| 10,37 € | 12,80 € |
Comment se calcule le montant du loyer une fois ce chiffre intégré ?
Il faut utiliser un quotient multiplicateur. La formule est la suivante : 19 divisé par la surface + 0,7. Pour un bien de 50 m² par exemple, cela se décompose ainsi : 19/50 + 0,7 = 1,08. Le résultat ne peut pas dépasser 1,2.
On multiplie ensuite le plafond de loyer (10,37€) par le résultat de notre calcul (1,08). Il faut donc être très précis sur la superficie de votre bien. Sachez en outre que la varangue est prise en compte à la Réunion à hauteur de 14m².
Ces règles sont donc applicables durant tout le temps de la défiscalisation. Votre locataire devra faire de votre bien sa résidence principale.
Le bail vous sera demandé l'année de la défiscalisation et peut l'être à tout moment durant les années suivantes. Il est en effet rare de louer à une seule personne tout le temps de la défiscalisation bien que ce soit l'idéal.
Avant de vous lancer dans une défiscalisation outre-mer prenez contact avec un spécialiste de la défiscalisation immobilière qui saura vous guider au mieux en fonction de vos attentes et de vos besoins.
Cliquer ici pour recevoir automatiquement vos articles : comment réduire mes impôts/ comprendre la Loi Pinel dans votre boite email.
Cliquer ici pour télécharger notre guide : Les 6 étapes pour investir et défiscaliser dans l'immobilier en tant que particulier.
COMMENTAIRES