La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou vente sur plan, consiste à investir dans un bien immobilier dont la construction n’a pas débuté ou n’est pas achevée. Très courantes à La Réunion, ces opérations cumulent différents avantages. Voici pourquoi vous avez tout intérêt à investir dans l’immobilier via une VEFA.
1. Parce que c’est sûr
En matière de VEFA, la principale réticence des investisseurs concerne le bon achèvement du futur bien immobilier. Des craintes logiques. Pourtant, ce dispositif est particulièrement bien encadré par la loi. La Garantie financière d’achèvement (GFA), obligatoire dans tout acte de vente définitif en VEFA, couvre ainsi l’acquéreur contre une défaillance du promoteur en garantissant le financement de la construction jusqu’à son parfait achèvement. Vous pouvez investir sereinement, le bien sera achevé et conforme en tous points à ce qui est précisé dans l’acte de vente définitif. Pour tout savoir sur la GFA : Qu'est-ce que la Garantie financière d'Achèvement.
Par ailleurs, le cadre réglementaire de la VEFA prévoit un paiement échelonné en fonction de l’avancement des travaux et selon l’échéancier suivant :
- 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées;
- 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau;
- 95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble;
- 100% à la livraison du logement et en l’absence de réserves.
Une attestation de réalisation des travaux, jointe à l’appel de fonds, permet de s’assurer de leur conformité avant que soient effectués les paiements. C’est le notaire qui gère l’ensemble de ces éléments pour les deux parties. Son rôle centralisateur simplifie les démarches de l’acquéreur et assure à ce dernier que toutes les étapes du projet sont bien menées dans les règles de l’art. L’achat en VEFA n’est donc, en soi, pas plus risqué que l’achat d’un logement neuf achevé ou un achat dans l’ancien.
2. Parce que vous bénéficiez de garanties après réception des travaux
La VEFA ne serait donc pas plus risqué qu’un achat dans l’ancien. En réalité, elle est même moins risquée ! En effet, acquérir un bien en VEFA permet de bénéficier de l’ensemble des garanties prévues suite à l’achèvement de travaux.
En effet, durant un après réception, la garantie de parfait achèvement impose aux entreprises de procéder aux réparations des désordres signalés lors de la réception avec réserves ou des désordres apparus après la réception pendant le délai de un an. En pratique, le promoteur ayant pris soin de pratiquer une retenue de garantie sur les paiements des factures des entreprises intervenues sur le chantier, demandera aux entreprises d'intervenir si nécessaire pendant cette période, elle pourra en cas de défaillance de l'entreprise utiliser la retenue de garantie (5% du marché) pour effectuer les réparations.
Durant deux ans après réception des travaux, l’acquéreur bénéficie de la garantie de bon fonctionnement (aussi appelée garantie biennale). La garantie biennale couverte par une assurance, couvre les désordres ne relevant pas de la décennale notamment ceux concernant le dysfonctionnement de certaine installations.comme le ballon d'eau chaude, les volets etc...
Enfin, les désordres couverts sur 10 années après l'année de parfait achèvement, le sont par l'assurance dommage ouvrage.
Cette dernière, souscrite par le promoteur, interviendra auprès des entreprises qui elles mêmes auront souscrites à une assurance décennale la garantie décennale protège l’acquéreur durant les dix années suivant la réception des travaux contre les dommages qui compromettent la solidité du bâti ou le rendent inhabitable.
3. Parce que vous achetez neuf
Qui dit VEFA dit forcément logement neuf. Vous investissez donc un logement en parfait état et n’ayant pas subi l’usure du temps. Outre le fait qu’aucun travaux n’est donc à prévoir à court terme, vous faites l’acquisition d’un bien moderne dans sa conception autant que dans les techniques et les matériaux ayant servi à sa construction. Une meilleure isolation, des équipements derniers cris, une architecture contemporaine, autant d’avantages qui garantissent un investissement solide à moyen et long terme.
Par ailleurs, l’achat sur plan n’interdit pas la personnalisation. Au contraire. Surtout si la construction n’a pas encore débuté, il est tout à fait possible de discuter avec le promoteur de certains aménagements spécifiques ou d’ajuster le niveau d’équipements aux futurs besoins.
4. Parce que vous avez du temps
Un projet immobilier ressemble trop souvent à une course contre la montre. L’achat d’un terrain implique le lancement rapide des travaux, leur gestion quotidienne et le respect d’un calendrier stressant où les semaines et mois de retard peuvent avoir de graves conséquences. Un achat dans l’ancien implique quant à lui la gestion très rapide du déménagement, le dépôt d’un préavis si vous étiez locataire ou, pire, la vente “coordonnée” du bien actuellement habité.
Avec la VEFA, vous avez du temps. Le temps de prévoir le déménagement. Le temps d’imaginer vos futurs aménagements. Le temps de tout simplement vous projeter dans votre futur logement. Dans le cadre d’un investissement locatif, ce temps sera mis à profit pour confier le bien en gestion et trouver un futur locataire dès l’achèvement de travaux et ainsi éviter toute période de latence.
Pour aller plus loin et tout savoir sur la VEFA nous vous proposons un guide gratuitement téléchargeable : Acheter un appartement neuf à la Réunion en VEFA/sur plan pour y habiter : le guide complet 2019.
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