L’achat sur plan est une pratique très courante dans l’immobilier à La Réunion, encouragé par différents dispositifs de défiscalisation, où le secteur du neuf est très dynamique.
On parle alors de VEFA : Vente en État Futur d'Achèvement. Dans le cadre d’une VEFA, le futur propriétaire s’engage à acheter un bien immobilier dont la construction n’est pas achevée et donc sur la base des plans fournis par le promoteur.
Voici tout ce que vous devez savoir sur la vente sur plan.
1. L’achat sur plan : Un cadre réglementaire strict
L’achat d’un logement dont la construction n’est pas achevée, parfois même pas encore entamée, peut logiquement être une source d’inquiétudes pour l’acquéreur. C’est pourquoi la VEFA fait l’objet d’un cadre réglementaire que le législateur a volontairement voulu strict et bien défini. Les contrats de vente en VEFA sont à ce titre régis par des dispositions spécifiques et impératives. On parle d’ailleurs de "secteur protégé" en ce qui concerne la vente en état futur d’achèvement et la vente à terme.
C’est l’article 1601-3 du Code civil qui régit la vente en état futur d'achèvement (VEFA).
2. L’achat sur plan : Du contrat de réservation au contrat de vente
La vente en état futur d'achèvement peut s’effectuer en deux étapes distinctes. Tout d’abord, l’acquéreur et le vendeur s’engagent mutuellement par l’intermédiaire d’un contrat de réservation. Celui-ci est préalable au contrat de vente définitif et permet au futur propriétaire de réserver un logement dans le futur ensemble immobilier.
Le contrat de réservation peut être établi sous seing privé et détermine les conditions de la future vente. Il doit contenir, au minimum, une description détaillée du logement, le prix prévisionnel et ses conditions de révision, la date à laquelle le contrat définitif sera conclu et le délai d'exécution des travaux. Enfin, un dépôt de garantie peut être demandé par le vendeur et dont le montant est limité :
- à 5% du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai de 1 an ;
- 2% du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai de 1 à 2 ans ;
- au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Retrouvez toutes les informations sur le contrat de réservation sur le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2963
Le contrat de vente définitif est l’étape qui vient officialiser et conclure l’achat sur plan. Elle intervient dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies et sans forcément avoir été précédée par un contrat de réservation. Contrairement au contrat de réservation, l’acte de vente doit être réalisé devant notaire et peut prendre la forme d’un contrat de vente en état futur d'achèvement ou d’un contrat de vente à terme (l'acquéreur devient propriétaire uniquement à l'achèvement des travaux).
L’acte de vente doit comporter : une description détaillée du logement et sa situation exacte dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier, le délai de livraison, le prix total à payer et les conditions éventuelles de révision du prix ainsi que les conditions suspensives. Par ailleurs, le promoteur doit être propriétaire du terrain, jouir d’un permis de construire définitif et être titulaire d’une assurance dommage ouvrage.
Enfin, une vente en l’état de futur d’achèvement oblige le vendeur à souscrire une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) dont les justificatifs doivent apparaître dans le contrat de vente définitif. Celle-ci protège l’acheteur en cas de défaillance du promoteur avant l’achèvement des travaux. Nous expliquons en détail son fonctionnement ici : Comment fonctionne une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) ?
Retrouvez toutes les informations sur le contrat de réservation sur le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2961
3. L’achat sur plan : Attention au délai de rétractation
Le contrat de réservation permet à l’acquéreur de disposer d'un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation du contrat signé. Une fois ce délai de rétractation passé et s’il renonce finalement à acheter le logement, l’acquéreur perd son dépôt de garantie. Ce même délai s’applique dans le cadre d’un contrat de vente définitif, sauf si un contrat de réservation a été préalablement signé. Dans ce cas, le délai de rétractation ne s’applique plus au contrat de vente définitif.
4. L’achat sur plan : Un paiement échelonné
L’achat d’un logement sur plan implique un échelonnement des paiements en fonction de l’avancée des travaux. Le montant maximal prévu par la loi est de :
- 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées;
- 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau;
- 95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble;
- 100% à la livraison du logement et en l’absence de réserves.
Avant de procéder aux paiements, l’acquéreur doit vérifier que les travaux ont été effectivement et correctement réalisés. Le promoteur doit quant à lui joindre à l’appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un professionnel habilité.
5. L’achat sur plan : Livraison du logement et éventuelles réserves
L’étape finale d’un achat sur plan est la livraison du logement par le promoteur. C’est alors à l’acquéreur de constater, sur place, l’achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité. C’est à compter de la date de réception des travaux que courent les délais des autres garanties : parfait achèvement, biennale et décennale.
Si, au cours de sa visite, l’acheteur émet des réserves, il doit les mentionner dans un procès-verbal. En cas de réserves portant sur des défauts de conformité, le solde du prix est consigné par l’acquéreur auprès de la Caisse des Dépôts ou du notaire et ne sera remis qu’à la levée de l’ensemble des réserves.
L’acquéreur dispose, en outre, d’un délai d’un mois à compter de la livraison pour signaler des défauts de conformité apparents non-mentionnés lors de la livraison.
Si vous souhaitez bénéficier d’autres conseils dans le cadre de votre investissement immobilier, vous pouvez télécharger gratuitement notre guide : Les 6 étapes pour investir et défiscaliser dans l'immobilier en tant que particulier à La Réunion.
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